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マンションリフォームの手順① | マンションリフォームの基礎知識

マンション管理組合とのやりとり

マンションリフォームの管理人とのやりとりいざリフォームとなると、とにかくプランや価格にばかり目がいってしまいがちです。しかし、もっと重要な事があるので注意しましょう。マンションには集合住宅特有の制限があります。マンションの居住者がリフォームを考える場合、何よりも管理組合の承認が必要となってきます。大切なリフォーム工事をスムーズに行うために、管理組合とのやりとりをどのように進めていけばよいのかを把握する事が必要です。

管理主義

マンションをリフォームする場合は、何よりも最初にご自身の建物の管理規約を読むことをお薦めします。マンションごとに、専有部分改修細則が様々に規定されています。工事の時間の制限や日曜・祝日の施工の可否、資材の搬出入方法から、床材、工法などについて細かく定められているところもあります。まずは、管理組合に問い合わせてください。
この際に、マンション内の空き住戸で工事期間中の仮住まいを斡旋してもらえる場合もあるので確認しておきましょう。 また、工事(リフォーム)業者側にも、車両の止め方や仕様などマンションの細則をきちんと伝えておくことが大切です。施主には、マンション側と業者側相互にそれぞれの情報をしっかりと伝え、上手につなぐ役割を担っていくことが必要となります。

申請手続き

申請書類は、基本的に工事の一ヶ月前までに提出とされているのが一般的です。それに加え、設計図、仕様書、工程表の提出が求められる場合もあります。そして、理事長の受理後、1ヶ月以内に工事承認がおります。上下階からの同意書の提出を義務づけているところもあります。承認がおりる前は工事に着手できませんので、マンションのリフォームは特に早めに検討し、必要書類を揃える必要があります。
いよいよ工事前日になりましたら、近隣の方に挨拶をしておきましょう。工事(リフォーム)業者が代行して行う場合もあります。
マンションの場合、頻繁にエレベーターを使用して資材を運ぶので、上下左右だけでなく同じ階の方にも心配りを。事前のちょっとしたケアで、ご近所さんとのトラブルなく安心してリフォームを進めることができます。

マンションリフォームの手順② | マンションリフォームの基礎知識

マンションリフォームのできる事できない事

マンションリフォームのできる事やできない事を確認しましょうリノベーションなどでかなり自由度の高くなったマンションのリフォーム。しかし、リフォームも規模が大きくなると、法的な規制や構造上の制限でできないことがでてきます。また、マンションには専有部分と共有部分という区分があり、個人が勝手に変えることができない場合があります。リフォームを思い立ったら、プランが徒労に終わらないよう工事可能な範囲を確認してください。実績のあるリフォーム会社に相談すれば、物理的にできないことも様々な代替案で補い、満足のいくリフォームをご提案します。


間取り

マンションで間取りを変更したい場合は、まずどんな構造になっているかを確認することが大切です。一般的に高層マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造(ラーメン構造)、中低層は鉄筋コンクリート造(ラーメン構造または壁式構造)となっています。柱型や梁型がでこぼこであればラーメン構造で、なければ壁式構造です。
ラーメンとはドイツ語で「額縁」という意味。柱や梁で支えており、耐力壁や筋交いを入れなくても地震に耐えられる構造なので、壁のない広い部屋をつくることができます。間仕切り壁はすべて撤去でき、自由なリフォームを可能にします。しかし、存在感のある柱や梁を動かすことはできませんので、家具の高さなどに注意しなければなりません。
壁式構造は、壁で支える構造です。梁や柱が出ていないので室内はスッキリしています。しかし、建物を支える通し柱と筋交いの入った耐力壁に手を加えることができないので、リフォームで動かせない壁がでてきてしまいます。耐力壁には穴も開けられないので配線を通すこともできません。リフォームを前提に中古マンションを購入する際は、これらの構造壁や梁の位置も確認することが必要です。
間取りを変更すると、照明器具やコンセントなどの位置を変えることになります。天井が直仕上げの場合は配線が露出してしまうため、天井や壁を二重にする工事が必要です。

水まわり

マンションの下を通っている給排水の横引管は専有部分なので、自由に動かすことができます。ただし、建物を縦に通っているパイプ管、つまり取水口と排水口は動かすことができません。マンションでは、床下や天井裏の狭いスペースにガスや給排水管、排気ダクトが入っているため、水まわりの位置を変更するのは技術的に難しく大変な作業です。通常水まわりは、パイプ管の近くに設けられており、水のトラブルを防ぐためにはそれが望ましい形です。しかし、キッチンなどを移すとなると横引管を長く引かなければなりません。コストもかかってきます。しかも、排水には傾斜が必要ですから、床下に十分なスペースがない場合は、床を上げなければならなくなります。
排気ダクトの経路がネックになってキッチンの位置が変更できないこともあります。水まわりを移動するリフォームでは、既存の排気ダクトの経路もよく調べてから計画することが大切です。古いマンションでは、配管類が劣化していることが多いもの。水まわりのリフォームをする際には、専有部分の給水・給湯管や排気ダクトなども交換しておくと安心です。 また、マンションの電気容量は建物全体で決められているのでアンペアをアップしたい場合は確認しましょう。古いマンションでは、水道管が細く、水圧が低いため新しい便器が使えない場合もあります。一つ一つに細心の注意が必要です。

ドア・窓

マンションには専有部分と共有部分という区分があります。専有部分とは住戸の内部のことで、そこは持ち主が自由にリフォームすることができます。共有部分とは、建物の躯体や庭、植栽、玄関、廊下、エレベーターホール、ベランダなどで、個人が勝手に変えることはできません。玄関ドアや窓のサッシは共有部分なので、住人が勝手に変えることは許されません。ピッキング防止にドアに鍵を付け足すなども勝手にすることはできず、管理組合を通して住民の同意が必要です。
ただし、ドアやサッシの内側は、専有部分なので塗装して色を塗り替ることができます。室内側に内窓をつけることも可能。内窓をつけることで、結露を抑えたり、断熱性や遮音性を向上させることができます。

庭・ベランダ

共有部分のうち、ベランダや1階住戸の専用庭は専用部分とされ、住人が独占的に使うことが許されるスペースです。しかし、ここも共有部分なので、とりはずしができるデッキパネルを敷いたりプランターを置いたりして楽しむことはできますが、決められた場所以外に土を入れたり、植樹・栽培をすることはできません。
ベランダは、火災などの避難経路にもなっているので、特に隣との隔壁のそばや避難ハッチの上などにものを置かないよう定められています。フェンスの高さを超えるトレリスなどを固定することも危険です。

マンションリフォームの手順③ | マンションリフォームの基礎知識

マンションの遮音・防音リフォーム

マンションリフォームの遮音・防音フローリングをご紹介遮音とは、音を伝えないで跳ね返すこと。コンクリートやガラスなど、比重が高く厚いもので音のエネルギーを跳ね返します。対して、防音とは、音を吸収して漏らさないこと。グラスウールや繊維などの素材で吸収します。これに対して吸音とは、部屋の中での音の響きをよくすること。フエルトや厚手のカーテンなどで部屋を覆って残響時間をコントロールします。
集合住宅での音によるご近所トラブルは深刻。音に悩まされる側も不快な思いを強いられますが、クレームを付けられた方もナーバスな日々をおくることになります。子供、一人暮らし、病気の方、来客の多い方など多様な人の集まるマンション。音に対する感受性は各家庭によって異なり、誰もが加害者にも被害者にもなるリスクを秘めています。マンション購入やリフォームをお考えの方は、遮音・防音についても検討してみることをおすすめします。


床(仕上材:フローリング、カーペット、畳等)

フローリングに表示されるLL(レベルライト)とは、軽量床衝撃音。スリッパで歩いたり、スプーンやコップを落とした時の音。LH(レベルヘビー)は、重量床衝撃音。子供が走ったり椅子から飛び降りたりする音です。
遮音性能は、L○-45、L○-40、のように表され、数字の小さくなるほど遮音性が高くなります。従来のフローリングは、LL-60。はしを落とす音やスリッパの音も聞こえていました。 遮音フローリングは、LL—45(聞こえるがあまりきにならない程度)またはLL—40(遠くからかすかに聞こえる程度)となっています。最近のマンションは、このいずれかが規定されたものが多くなっていますのでフローリング材選択の際には確認を忘れずに行いましょう。
マンションの床は、じか張りと二重床があります。じか張りはスラブ(コンクリート床)にフローリングを直接貼るので、足音がダイレクトに階下に響いてしまいます。そこで、遮音性のあるフローリングを貼ったり、緩衝材を敷いてからフローリングを貼ります。
二重床は、床を二重構造にすることで振動がスラブに伝わる衝撃を弱め、音が階下に伝わるのを防ぎます。コンクリート床とフローリング材の間に緩衝材を敷けばなお効果的です。給排水、ガス、電気配線を自由に動かせるので間取り変更にも柔軟に対応できます。全面リフォームの際に導入すると、メリット満載。今後の工事もスムーズです。ただ、天井高が低くなるというデメリットもあります。
カーペットの床をフローリンングにするには管理組合に確認が必要です。定められた遮音等級をクリアするフローリング材と施工法を選ばなければなりません。防音規定が定められていなくても2階以上の住戸では、防音性能のあるフローリングを採用するなど、近隣への騒音対策は熟考したいものです。階下の間取りを調べて、寝室の上はカーペットを敷く。隣家のリビングの横にピアノを置かないなどの気遣いも必要です。

スラブ

マンション購入やリフォームをお考えの方なら目にしたことがあるのではないでしょうか。「スラブ厚」という言葉。スラブとは、マンションの各室の床下のコンクリートのこと。床版ともいいます。子供が走り回るような衝撃音に対して、スラブが厚いほど遮音性能が高くなります。以前のマンションは、スラブ厚が12~18cm程度で、カーペット敷きを義務づけているところがほとんどでした。しかし、最近では18〜22cmになり、2階以上の住居もフローリングが可能となりました。防音対策を考えるなら20cmが目安。広告などでも表記されている場合がありますので、要チェックです。
逆に、スラブの面積が広いと下の住居に音が振動して響きやすくなるという特性(太鼓現象)もあります。15畳以上の部屋のある高級マンションは、25〜30cmを確保するなどスラブは厚くなる傾向にあります。
マンションのスラブ厚は基本的にリフォームで厚くしたりはできないですが、スラブ厚を知っておくと、リフォームの際にどの程度遮音・防音に気を使わなくてはならないかの一つの目安になります。

壁・窓

隣から聞こえる話し声やテレビ、音楽。これらの聞こえかたは、コンクリート壁の厚さと仕上げによって大きく変わってきます。マンションの広告では壁の厚みをチェックしましょう。基準は150mm以上。厚ければ厚いほど優秀です。
内装は、コンクリート壁に直接ビニールクロスなどを貼るのがよいとされています。接着剤でボード類を貼ってしまうと、壁とボードの間の隙間で音の共鳴現象が起こり、音が大きく聞こえてしまうこともあるので注意が必要です。
防湿遮音シートや遮音下地パネルを壁に施工するのも効果的です。仕上げに吸音材を使うことによって、室内の音の響きは調節できます。
コンセントの位置も要注意。お隣と同じ場所にあると、その部分の壁が薄くなり、そこから音が漏れてしまいます。さらに盲点が、換気扇。あの開口部から音はかなり漏れていきます。防音効果のある換気口に交換するといっそう安心です。
上階層は、遠くの高速道路や強風の音がかなり響きます。窓の遮音性能にも注意が必要です。しっかり遮音をしたい場合は、防音ガラスがお薦めです。2枚以上のガラスで防音特殊中間膜を挟み込んだ合わせガラスです。
既存の窓の遮音性を高めたい場合は、マンションでは窓の外観はいじれません。樹脂などの素材でできた気密性のある防音サッシを内側に取り付けると、リーズナブルで効果的です。

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